黨的二十大報(bào)告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。這為未來住房制度改革指明了方向，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租購(gòu)并舉模式正從探索、打好基礎(chǔ)階段，邁入追求高質(zhì)量發(fā)展新階段。安居才能樂業(yè)，在廣州、深圳等全國(guó)人口凈流入前列城市，每年有大量大學(xué)畢業(yè)生、城市流動(dòng)青年人等急需住房。該如何更好滿足這一群體的租賃住房需求，讓他們?cè)诔鞘猩钪刑嵘幼∑焚|(zhì)，實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)？

第七次人口普查顯示，廣州、深圳以及東莞、佛山等大灣區(qū)核心城市，居全國(guó)人口凈流入城市前列，每年有大量青年人涌入。然而，高房?jī)r(jià)讓很多人望而卻步，房屋租賃正成為更好的選擇。

隨著租購(gòu)并舉的住房制度邁入高質(zhì)量發(fā)展新階段，正有越來越多的力量參與進(jìn)來，攜手實(shí)現(xiàn)大家的安居夢(mèng)。其中，龍湖冠寓、萬科泊寓等傳統(tǒng)房企以及新勢(shì)力長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，正響應(yīng)國(guó)家租售并舉政策，充分發(fā)揮住房租賃專營(yíng)機(jī)構(gòu)在房源籌集、運(yùn)營(yíng)管理等方面的專業(yè)能力，面向新生人群租住生活形態(tài)及消費(fèi)升級(jí)需求，推出集中式長(zhǎng)租公寓，努力為年輕人在城市中留下一盞溫暖的燈。在有力緩解現(xiàn)有租賃住房結(jié)構(gòu)性供給不足問題上，他們積累了哪些經(jīng)驗(yàn)？青年人還有何需求與期待？記者近日走進(jìn)廣州、深圳等粵港澳大灣區(qū)城市，近觀長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀。

滿足都市追夢(mèng)人需求

“住在這里安全感很強(qiáng)，有點(diǎn)像集體生活；我還參加了公寓組織的多項(xiàng)社群活動(dòng)，交上了新朋友。”李文琦今年剛剛大學(xué)畢業(yè)參加工作，遇見記者時(shí)，她興奮地向記者講述起自己的“小確幸”，“我花了不到3000元就租到一間25平方米、家電齊全的公寓式住房，很滿意”。李文琦租住在位于廣州黃埔區(qū)的龍湖冠寓廣州科學(xué)城店，就在她工作的電子科技公司附近。在她看來，在廣州獨(dú)居更看重居住環(huán)境的安全性，這也是選擇冠寓的重要原因。

在該公寓二樓公共區(qū)域采訪時(shí)，記者聞到陣陣飯菜香味。原來，在公共區(qū)域的一角設(shè)有一個(gè)開放式公共廚房。正在做飯的陳女士告訴記者：“這里很方便，我來看望租住在這里的女兒時(shí)，可以順便做午餐。”每逢周末，陳女士都會(huì)趕來與女兒同住幾天，為她做幾樣可口的特色菜。

“為滿足住客日常的生活?yuàn)蕵沸枰?，我們?cè)诠矃^(qū)域設(shè)置健身房、臺(tái)球室、便利超市、廚房及餐廳。我們每月甚至每周會(huì)舉辦一些社群活動(dòng)，來滿足青年人的社交與娛樂需求。”這家公寓的運(yùn)營(yíng)官呂磊說。

作為一家租賃住房品牌，龍湖冠寓已布局國(guó)內(nèi)30余個(gè)重點(diǎn)城市，開業(yè)超11萬間公寓，累計(jì)服務(wù)用戶超250萬人；僅在廣州就開業(yè)15家門店，布局廣州天河、海珠等重要區(qū)域。與龍湖冠寓一樣，在廣州還有萬科泊寓、建融家園等多家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，服務(wù)著數(shù)萬名城市追夢(mèng)者。

記者來到龍湖冠寓廣州獵德大橋店，在一樓的書吧里，有的青年人正在看書，有的在筆記本電腦前忙碌著。30來歲的曹奇星是一名計(jì)算機(jī)技術(shù)人員，年初從北京來到廣州工作，“選擇冠寓作為臨時(shí)的‘家’，是因?yàn)檫@里讓我擁有獨(dú)處的自在，且不會(huì)因性格內(nèi)向而感到孤單”。

坐在曹奇星對(duì)面的小蔡從成都來，她認(rèn)為住長(zhǎng)租公寓比租住在住宅小區(qū)更能獲得貼心服務(wù)，“作為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的市場(chǎng)部職員，我工作時(shí)間相對(duì)靈活，這里既可以提供24小時(shí)工作空間和會(huì)議室，還可以隨時(shí)走進(jìn)健身房，很適合我”。

“現(xiàn)在的青年人對(duì)居住品質(zhì)有較高要求，租住高品質(zhì)住宅是一種趨勢(shì)。我們這個(gè)店區(qū)有4棟樓475間房，出租率達(dá)到95%。”店長(zhǎng)劉浩告訴記者，在服務(wù)方面，他們的運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系打破了人們對(duì)租賃住房的傳統(tǒng)認(rèn)知，通過慧眼系統(tǒng)、IBMS-X系統(tǒng)消防預(yù)警、智能門鎖2天未開啟預(yù)警提醒等，全面提升了租住安全體驗(yàn)。

而在廣州建融家園·YOU+國(guó)際社區(qū)廣州繼園東店，民謠音樂會(huì)、萬圣節(jié)交友、劇本殺等各類社群活動(dòng)不斷。據(jù)記者觀察，無論龍湖冠寓或建融家園，均通過社群活動(dòng)的營(yíng)造發(fā)展友鄰文化，打造“去孤島化”的租住生態(tài)，讓租住空間跳脫出單一物理空間居住功能。同時(shí)，為讓全年齡段的城市居民享受到安全舒適的居住服務(wù)，萬科泊寓開啟多元化布局，推出高性價(jià)比型、改善型、優(yōu)質(zhì)型公寓，產(chǎn)品覆蓋奮斗青年、白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)等全年齡段的城市居民。

多模式開拓居住空間

住有所居，居于何處？廣州、深圳等作為粵港澳大灣區(qū)核心城市，近年來一直保持人口凈流入態(tài)勢(shì)。要讓大批新市民、青年人等在城市中安居樂業(yè)，重點(diǎn)在于居有其所。

居所從何來？記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，雖然長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商開發(fā)的集中式公寓在市場(chǎng)上頗受歡迎，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但可供開發(fā)的房源卻相當(dāng)有限。運(yùn)營(yíng)商們?cè)诓粩嗵剿鳙@取房源的新路徑。

在龍湖冠寓廣州獵德大橋店，店長(zhǎng)劉浩告訴記者，“這幾棟樓曾是廣東藥科大赤崗校區(qū)宿舍樓，因該學(xué)校教學(xué)主體整體搬離，宿舍隨之空置，我們承租后將其盤活利用”。發(fā)掘出這一物業(yè)后，龍湖冠寓針對(duì)年輕專才、創(chuàng)客SOHO、青年白領(lǐng)等目標(biāo)人群需求，對(duì)原有物業(yè)居住環(huán)境重新規(guī)劃、升級(jí)改造，在提供高品質(zhì)租賃房源的同時(shí)，配套多個(gè)免費(fèi)功能性公共區(qū)域，實(shí)現(xiàn)1+N的空間共享模式，全面提升區(qū)域租客群體的居住感受。

隨著住房保障體系日趨完善，在廣州、深圳、珠海、中山等城市，龍湖冠寓、萬科泊寓、CCB建融家園等企業(yè)正在積極布局保障性租賃住房，助力保障年輕群體的基本住房需求。目前，龍湖冠寓已與廣州、深圳等多個(gè)單位合作，協(xié)助當(dāng)?shù)卣P活存量資產(chǎn)，落地多個(gè)住房租賃標(biāo)桿項(xiàng)目。

廣州提出“十四五”期間保障性租賃住房66萬套籌集目標(biāo)，并秉承“企業(yè)可持續(xù)，市民可負(fù)擔(dān)”的理念，帶領(lǐng)租賃行業(yè)在保障性租賃住房領(lǐng)域開展深度、創(chuàng)新的探索。事實(shí)上，2019年龍湖冠寓已深度參與廣州市人才保障住房建設(shè)。龍湖冠寓科學(xué)城店就加入了廣州市黃埔區(qū)人才保障住房項(xiàng)目——黃埔人才家，為滿足條件的人才提供住房，并可讓租住者享受不少于50%的租金補(bǔ)貼。

2020年順利交付的龍湖冠寓深圳龍華地鐵站店第一批人才房，則為包括龍華區(qū)人民醫(yī)院、廣東醫(yī)科大學(xué)附屬龍華中心醫(yī)院等6家醫(yī)療機(jī)構(gòu)在內(nèi)的醫(yī)務(wù)工作者提供了優(yōu)質(zhì)房源。“我在這里租住兩年了，每月租金才1500元，價(jià)格真的很親民。”在龍湖冠寓深圳大布頭輕軌站店，租住在這里的劉林談到租房體驗(yàn)，一臉喜悅。

數(shù)據(jù)顯示，自2017年運(yùn)營(yíng)至今，龍湖冠寓已經(jīng)在深圳南山、寶安、福田等5個(gè)行政區(qū)擁有1萬余套房源，29家在營(yíng)門店，服務(wù)超過6萬名租戶；2019年以來，就已深度參與到深圳市人才保障住房事業(yè)中，積極配合深圳龍華區(qū)和龍崗區(qū)住建局及深圳市人才安居集團(tuán)，為廣大人才提供優(yōu)質(zhì)住房服務(wù)。目前，龍湖冠寓在龍華區(qū)、龍崗區(qū)均有長(zhǎng)期人才房合作項(xiàng)目，累計(jì)納入人才房房源超6000套。

在房源的開發(fā)上，各集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商可謂八仙過海、各顯神通。建設(shè)銀行廣東分行聯(lián)合建行總行設(shè)立的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)——建融家園，探索保障性住房供給主體多元化，形成以廣州繼園東店項(xiàng)目為代表的“非住改租”實(shí)踐案例。他們通過以金融賦能盤活閑置“非住”物業(yè)，打通住房供給新脈絡(luò)，打造出了廣東省內(nèi)首個(gè)非住宅存量用房改造租賃項(xiàng)目。

萬科泊寓目前則已經(jīng)形成6種業(yè)務(wù)模式，分別為集體建設(shè)用地租賃社區(qū)、自持用地建設(shè)租賃住房、城中村聯(lián)營(yíng)改造運(yùn)營(yíng)、政府和國(guó)企租賃住房代建代管、與國(guó)企成立合資平臺(tái)、輕資產(chǎn)“EPC+O”(產(chǎn)品+建造+運(yùn)營(yíng))服務(wù)輸出。

行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)逐漸規(guī)范

眾多城市都在千方百計(jì)留住人才，其中，解決人才保障性安居問題成為當(dāng)務(wù)之急。在解決新市民住房問題上，租購(gòu)并舉開始發(fā)揮重要作用。

如今，粵港澳大灣區(qū)多個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)政策“筑巢引鳳”。龍湖冠寓、萬科泊寓等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)也積極踐行社會(huì)責(zé)任，配合各地人才引進(jìn)安居政策，構(gòu)建當(dāng)?shù)厝瞬藕蒙鷳B(tài)。以龍湖冠寓為例，目前已與廣州、深圳等大灣區(qū)6個(gè)城市合作落地13個(gè)項(xiàng)目，提供超2500萬套人才住房，助力各城市提升人才吸附力。

“我們看到城市租賃住房需求的痛點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，決定堅(jiān)定實(shí)施這個(gè)業(yè)務(wù)。”龍湖冠寓相關(guān)負(fù)責(zé)人說，從2018年開始，龍湖冠寓就為在讀學(xué)生群體及畢業(yè)兩年內(nèi)的青年人才專屬打造了“住夢(mèng)計(jì)劃”，從租金價(jià)格、租期靈活性、租住變動(dòng)甚至實(shí)習(xí)機(jī)會(huì)等多方面，為高校畢業(yè)生和即將畢業(yè)的在校生提供優(yōu)惠便利，助力青年人安居。

龍湖冠寓還推出押金收取一個(gè)月、租金按月收取的繳租機(jī)制，深受畢業(yè)生歡迎。“我剛畢業(yè)參加工作，工資不高、手頭不寬裕，這個(gè)政策讓我的租房壓力降到最低。”李文琦說。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在廣深居民住宅租賃市場(chǎng)，不少房東要求押三繳三，有的還要求租客一次性付款半年，且最低租期都在一年以上。與之相比，品牌企業(yè)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓3個(gè)月或6個(gè)月的起租期，以及靈活的收租方式等，更能滿足年輕租客群體需求。

同時(shí)，品牌企業(yè)運(yùn)營(yíng)的集中式長(zhǎng)租公寓還為租房的年輕人提供了更多增值服務(wù)。龍湖冠寓廣州獵德大橋店尤為重視作為廣州市海珠區(qū)首個(gè)“人才驛站”的內(nèi)涵構(gòu)筑，為入住人才提供就業(yè)培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、商務(wù)交流、技能提升、城市融入等方面的服務(wù)。在滿足城市青年人才居住、社交等生活需求基礎(chǔ)上，延伸滿足其就業(yè)、創(chuàng)業(yè)等發(fā)展需求，通過多維度的保障支持，讓各類人才的創(chuàng)造活力競(jìng)相迸發(fā)，持續(xù)賦能城市創(chuàng)新建設(shè)。

近年來，廣深等大灣區(qū)城市住房租賃行業(yè)在曲折中發(fā)展。一方面，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)展現(xiàn)出旺盛需求和巨大發(fā)展?jié)摿Γ涣硪环矫?，市?chǎng)秩序不規(guī)范也為行業(yè)發(fā)展帶來很大阻力。其中，參與者能力參差不齊、產(chǎn)品品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)模糊等，一直是行業(yè)亟待解決的難題。

為助力行業(yè)健康、高質(zhì)量發(fā)展，龍湖集團(tuán)、萬科企業(yè)、中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院等行業(yè)內(nèi)運(yùn)營(yíng)、建設(shè)龍頭企業(yè)共同編制了行業(yè)首部《長(zhǎng)租公寓綜合性能評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，并于2021年5月正式發(fā)布，填補(bǔ)了長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的空白，在規(guī)范和引導(dǎo)長(zhǎng)租公寓行業(yè)健康發(fā)展道路上發(fā)揮積極作用。

廣東省去年年底正式發(fā)布的《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》指出，從行業(yè)基礎(chǔ)制度的完善到政策的落實(shí)與保障，再到市場(chǎng)的培育、規(guī)范與監(jiān)管，各地政府需積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，為城市青年提供有溫度、有保障的美好居所。

借助租賃住房發(fā)展的東風(fēng)，一批積極響應(yīng)政策、服務(wù)民生的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目在大灣區(qū)城市初露崢嶸，成為行業(yè)“模范生”，企業(yè)也正迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

張建軍

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