今年兩會，房地產(chǎn)調(diào)控依然是熱點話題。各地也紛紛通過住房政策來吸引人才，集體建設(shè)用地建租賃住房、國有企業(yè)利用自有用地建保障房等都把目標指向了職工的居住問題，實現(xiàn)“職住平衡”，留住高端人才。北京青年報記者就這些問題分別采訪了兩名來自經(jīng)濟界別和無黨派界別的全國政協(xié)委員。

全國政協(xié)委員、土地勘測規(guī)劃院地價所所長 趙松

國企自有地建房有助于留人才

在房地產(chǎn)領(lǐng)域建立長效機制是一個非常正確的定位。應(yīng)該從土地供應(yīng)制度、房地產(chǎn)開發(fā)銷售制度，還有金融和稅收的制度等方面綜合考慮。長效機制能夠引導(dǎo)市場走上一個健康平穩(wěn)發(fā)展的道路。長效機制從建成到真正發(fā)揮出作用，還需要時間，既需要制度的磨合、完善，也需要市場在新機制下的自我調(diào)整、修復(fù)。

■市場調(diào)控■

限購并未改變市場供求關(guān)系

北青報：全國各地紛紛對房地產(chǎn)市場采取哪些調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場有何變化？

趙松：過去一年房地產(chǎn)市場的變化，不管是一線城市房價的趨穩(wěn)、漲幅的回落，還是一些新興的熱點城市快速上漲，總體上屬于“防過熱”“去庫存”調(diào)控措施的效果。在具體操作上，行政手段發(fā)揮了比較重要的作用，比如限購、限售、限貸等，這些確實對抑制市場交易熱度產(chǎn)生了立竿見影的影響，而限價政策更是直接壓住了一手房市場上的價格信號，但尚未形成新的市場供需關(guān)系，較高的需求動能仍然存在。一線和熱點城市的需求外溢，與多數(shù)地區(qū)仍持續(xù)的寬松政策相疊加，使得一些二三線城市隨后就開始加快上漲。

一線城市房價或?qū)⒏呶徽{(diào)整

北青報：您怎么看待2018年整體的房地產(chǎn)市場？在密集的房地產(chǎn)調(diào)控措施下，一二三四線城市，會呈現(xiàn)一個什么樣的態(tài)勢？

趙松：目前房地產(chǎn)市場這種高壓調(diào)控的態(tài)勢還不會放松，所以在這個一線城市和二線的熱點城市，房價總體可能會在去年的基礎(chǔ)上保持相對平穩(wěn)，形成高位調(diào)整的態(tài)勢，一些城市漲幅還有回落的空間。

北青報：去年漲幅較大的三四線城市呢？

趙松：一些基礎(chǔ)設(shè)施條件比較好、經(jīng)濟發(fā)展較快、人口增長明顯的城市，它的房價上漲的內(nèi)在支撐力度較強。但是其中也有一些前期漲得過快的城市產(chǎn)生了泡沫，如果沒有有效需求的支撐，比如基礎(chǔ)設(shè)施跟不上，人口流出，那么就會有比較大的風險。那些炒上去的房價，我覺得它可能撐不了多久。

長效機制應(yīng)取代應(yīng)急式舉措

北青報：去年房地產(chǎn)調(diào)控的一個重要特點是“因城施策”。這種政策會一直延續(xù)嗎？

趙松：這兩年房地產(chǎn)調(diào)控的“因城施策”效果還是比較明顯的。以前調(diào)控都是一刀切，造成了一些政策的預(yù)期目標實現(xiàn)得不好。所以這幾年開始提因城施策，國土這塊參與房地產(chǎn)主要體現(xiàn)在供地上，在需求大，房價漲得快的城市，供地量要適當?shù)丶哟?，對于庫存比較嚴重的，供地量就要減少。

北青報：中央提出要建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，您如何看待長效機制的建設(shè)？

趙松：在房地產(chǎn)領(lǐng)域建立長效機制是一個非常正確的定位。以前我們的調(diào)控措施都是應(yīng)急式的，它不能解決根本問題。要建立長效機制，應(yīng)該從土地供應(yīng)制度、房地產(chǎn)開發(fā)銷售制度，還有金融和稅收的制度等方面綜合考慮。長效機制也許不能對控房價起到立竿見影的效果，但能夠引導(dǎo)市場走上一個健康平穩(wěn)發(fā)展的道路。長效機制從建成到真正發(fā)揮出作用，還需要時間，既需要制度的磨合、完善，也需要市場在新機制下的自我調(diào)整、修復(fù)。

■集體用地■

集體建設(shè)用地建房分流部分剛需

北青報：今年年初，國土資源部批準沈陽、廈門等11個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，加上正在試點的北京、上海兩地，已經(jīng)有13個城市在試點這項新政。集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房能夠緩解高房價的問題？

趙松：我覺得這是一個很好的方向，允許集體土地建租賃房入市，是實現(xiàn)多主體供應(yīng)、多渠道保障的一個舉措，但也不能指望它就能一下解決房地產(chǎn)市場上供不應(yīng)求狀況，只能說在一些區(qū)域內(nèi)，能夠起到分流一部分剛性需求，緩解市場壓力的作用。

北青報：集體土地建租賃住房，農(nóng)民的利益該通過什么方式保障？

趙松：首先是集體經(jīng)濟組織自愿，不能為完成試點任務(wù)強迫農(nóng)民拿出地來搞租賃房；第二是前期做好調(diào)研，選擇有需求的區(qū)域，比如工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)周邊，房子租得出去，農(nóng)民集體才能獲利；也有地方采取政府按市場租金水平躉租過來，再出租給特定租戶的做法，這也降低了集體經(jīng)濟組織的經(jīng)營風險。

新舉措有助于幫助國企留住人才

北青報：北京住建委去年曾發(fā)文鼓勵國有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房，其他一些熱點城市也有一些相關(guān)的試點。這會給住房市場帶來哪些改變？

趙松：這也是體現(xiàn)多主體供應(yīng)、多渠道保障這個思路。這對解決國有企業(yè)職工的居住問題，特別是青年職工住房難的問題有極大的幫助，有助于幫助國企留住人才，現(xiàn)在很多地方，特別是一些二線城市都在打這個人才爭奪戰(zhàn)，如果能夠解決他們的居住問題，那么爭奪戰(zhàn)就贏了一半。

■土地供應(yīng)■

　　土地出讓“流拍”原因較復(fù)雜

北青報：這兩年，土地“招拍掛”經(jīng)常出現(xiàn)高價地現(xiàn)象，有人說，高房價的背后其實是高地價。您怎么看待這個現(xiàn)象？

趙松：房價地價到底誰推動了誰、拉動了誰？這是一個長久的爭論，理論上，對土地需求是引致需求，對土地上形成的產(chǎn)品價格的預(yù)期決定了愿意支付的地價?，F(xiàn)實中，它們是相互影響的關(guān)系。至于說誰發(fā)揮了主要作用？這需要跟具體市場的環(huán)境結(jié)合起來分析。在一個賣方市場下，開發(fā)商不管以多高的價格拿到土地，也就是說他投入多高的成本，他肯定要把這個成本再轉(zhuǎn)嫁出去，并謀取利潤。但如果是買方市場，比如說有些地方前幾年庫存嚴重的時候，房子就賣不出去，就會出現(xiàn)土地流拍的情況。

北青報：部分一線城市在嚴格調(diào)控的背景下，出現(xiàn)了土地流拍的現(xiàn)象。您怎么看待？是否意味著房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)的信號？

趙松：流拍的原因比較復(fù)雜，我覺得要針對具體宗地去分析，有些地塊的流拍可能是市場上需求不足，地產(chǎn)商對未來的預(yù)期回落，買地的意愿下降導(dǎo)致流拍；有的時候也可能是這塊地給出的條件過于苛刻，這個要具體分析。

全國政協(xié)委員、國土資源部土地利用管理司司長 廖永林

企業(yè)宿舍可降勞動者生活成本

很多城市通過提供住房優(yōu)惠條件來吸引人才，房租是生產(chǎn)要素很重要的一部分，如果給勞動者提供住房或者是提供租房補貼，那么他的生活成本就降低了。北京的集體建設(shè)用地建的租賃住房為創(chuàng)客人才解決居住問題，并給予大量的租金補貼，實際上也降低了要素的價格，對企業(yè)來講在吸引人才方面更有競爭力。

■市場調(diào)控■

房地產(chǎn)調(diào)控需要多管齊下

北青報：您如何看待過去一兩年房價漲幅過大的問題？

廖永林：房價只是一個表象，價格是供求雙方對未來的預(yù)期，是一種結(jié)果。我們要從供求關(guān)系調(diào)整來改變?nèi)藗兊钠谕?。比如現(xiàn)在提倡租購并舉，各地政府紛紛出臺措施要保障租房者的利益，讓老百姓租房也能享受到同等的待遇。像我們現(xiàn)在積極推進的公租房、廉租房，包括比較新的集體建設(shè)用地上建的租賃住房，都在朝著這個方向努力。

北青報：房地產(chǎn)調(diào)控依然是今年的熱點話題。今年的房價能控得住嗎？您對這一塊有什么建議？

廖永林：中央已經(jīng)很明確“房子是用來住的，不是用來炒的”這個發(fā)展定位。房地產(chǎn)調(diào)控需要多管齊下，不可能“一招制勝”，應(yīng)當包括土地供給、金融、財稅等綜合措施，我們就要本著房子的住宅特性來設(shè)計制度，完善管控，分類調(diào)控，大中小城市不一樣，一二三線城市也不一樣；同時，強化供需雙向調(diào)節(jié)，探索房地產(chǎn)多元供地機制。

　　控制房價關(guān)鍵在于控制預(yù)期

北青報：地方政府目前有哪些比較有效的方式來解決高房價的預(yù)期問題？

廖永林：上海市推出的租賃住房地塊，北京市的共有產(chǎn)權(quán)房，都是在這方面有效的探索。

還有就是對開發(fā)商和房地產(chǎn)中介的整頓，在一些地方，開發(fā)商搞“饑餓式營銷”，明明有很多房源，卻要造出一種緊缺的假象?，F(xiàn)在地方政府加大了這方面的打擊力度，對市場的預(yù)期產(chǎn)生了很大的影響。

北青報：您如何看待現(xiàn)在各地應(yīng)急式的房地產(chǎn)調(diào)控舉措，包括限購、限貸、限賣等行政措施？

廖永林：這是一種療傷先止血的做法，最終還是要靠建立房地產(chǎn)市場的長效機制來解決問題。長效機制應(yīng)該包括土地供應(yīng)、財稅、金融等因素。當然，政府的監(jiān)管也不能缺位。

　　■集體用地■

　　職工集體宿舍降低了要素價格

北青報：國土資源部已經(jīng)批準了北京、上海、杭州、廈門等13個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。這些住房供需矛盾比較突出的城市試點的初衷是什么？能否緩和這個供需矛盾？

廖永林：房地產(chǎn)其實可以分兩塊來看待，一塊就是作為住宅的，它是一種消費品，這種消費品和收入是密切掛鉤的。還有一種是工業(yè)用地以及商業(yè)房地產(chǎn)，它屬于生產(chǎn)要素。租賃住房應(yīng)該是介于這兩者之間。解決勞動力的居住問題，也是要素過高的問題。說白了吧，人家在城里工作、生活，沒有房子的情況下他要租房，房租高，那么工資肯定得高，否則人家就走了。

北青報：北京較早試點集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房，用來解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)職工集體宿舍問題，同時面向保安、家政、快遞員等服務(wù)人群。為解決高新技術(shù)人才住房壓力問題，中關(guān)村利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房進行創(chuàng)客人才公租房試點。創(chuàng)客承租人享受北京市海淀區(qū)財政50%的租金補貼。您怎么看？

廖永林：很多城市通過提供住房優(yōu)惠條件來吸引人才，房租是生產(chǎn)要素很重要的一部分，如果給勞動者提供住房或者是提供租房補貼，那么他的生活成本就降低了。北京的集體建設(shè)用地建的租賃住房為創(chuàng)客人才解決居住問題，并給予大量的租金補貼，實際上也降低了要素的價格，對企業(yè)來講在吸引人才方面更有競爭力。

招聘廣告上如果說提供住房，那么它的工資就可以低一些，如果沒有，對不起，那工資就要高一些。

政府大力推進租賃住房建設(shè)

北青報：您怎么看待現(xiàn)在高房價的問題，有一種聲音說高房價的背后是高地價，因為構(gòu)成房價的大部分是地價，建安成本所占的比例不大。您怎么看待土地市場上的“高價地”頻現(xiàn)，“面粉貴過面包”的問題？

廖永林：高房價的背后到底是成本推動型還是價格拉動型，這是一個先有雞還是先有蛋的問題，永遠沒有結(jié)果。市場經(jīng)濟是供求價格精準以后，去買生產(chǎn)要素。如果是成本決定價格，那就不是市場經(jīng)濟?，F(xiàn)在老說“面粉貴過面包”，實際上開發(fā)商不會做虧本的買賣?，F(xiàn)在的問題是要解決對于房價的預(yù)期問題，實現(xiàn)供求價格均衡?，F(xiàn)在政府大力推進租賃住房的建設(shè)，特別是提倡租購?fù)瑱?quán)，建立房地產(chǎn)的長效機制，就是要解決這種預(yù)期的問題。

■土地供應(yīng)■

“多主體供地”制度設(shè)計要跟上

北青報：去年以來，中央多次提出要加快建立“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。多主體供應(yīng)土地是不是意味著對現(xiàn)有的商品房供地“招拍掛”制度的一個突破？

廖永林：實際上，我國房地產(chǎn)業(yè)最早就是多主體供地，后來走向了單一主體供地。但這種方式在監(jiān)管上出現(xiàn)了比較多的問題。城市建設(shè)用地，從經(jīng)濟價值來說，最高的是房地產(chǎn)，其次是工業(yè)用地，最差的是基礎(chǔ)設(shè)施用地。如果一窩蜂搞房地產(chǎn)就會亂套，那基礎(chǔ)設(shè)施怎么辦？多主體供地后來變成了單一主體供地，但這種模式下政府壟斷了土地，有的地方政府為了抬高地價，往往不主動供地。

現(xiàn)在我們又提倡多主體供地，但不是簡單回到過去，而是在制度設(shè)計、監(jiān)管方面都要跟上，既要解決多主體供地可能出現(xiàn)的問題，也要解決單一主體供地存在的問題。（朱開云）

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