基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)市場又現(xiàn)新動(dòng)態(tài)。10月26日，華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂購物中心REIT，4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目獲得中國證監(jiān)會及深滬交易所受理。

消費(fèi)是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，將進(jìn)一步盤活優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量資產(chǎn)，促進(jìn)消費(fèi)領(lǐng)域投資發(fā)展，提升消費(fèi)市場競爭力。同時(shí)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為成熟REITs市場最主要的類型之一，資產(chǎn)規(guī)模大，市場化程度高，是投資消費(fèi)增長的重要載體，一直受到市場廣泛關(guān)注。

首批項(xiàng)目正式受理

今年3月份，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，就推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行、完善基礎(chǔ)制度和監(jiān)管安排、健全市場功能提出具體要求。同月，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，提出優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

10月20日，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。緊接著不到一周的時(shí)間里，市場便迎來了首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的受理。多位REITs業(yè)內(nèi)人士表示，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的受理，使得公募服務(wù)實(shí)體產(chǎn)業(yè)與國家戰(zhàn)略方向進(jìn)一步擴(kuò)容，公募REITs將進(jìn)一步成為金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的創(chuàng)新工具和重要載體。

目前，我國消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)市場化程度高、參與主體多元、存量資產(chǎn)可觀。以購物中心為例，我國已形成了體量巨大的存量購物中心。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年末，我國存量購物中心數(shù)量超過5500家，體量超過5億平方米。但是，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資周期長、初始投資成本高、新增投資缺口大，亟需補(bǔ)充資本金，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs則提供了很好的解決方案。

“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為成熟REITs市場最主要的類型之一，資產(chǎn)規(guī)模大，市場化程度高，是投資消費(fèi)增長的重要載體。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可盤活優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，讓公募服務(wù)實(shí)體產(chǎn)業(yè)與國家戰(zhàn)略的能力得到更充分的發(fā)揮。”華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆表示，更重要的是，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的亮相，有望為整個(gè)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)在投融資效能轉(zhuǎn)型升級，提供具有重大創(chuàng)新意義和示范效應(yīng)的綜合解決方案。

嘉實(shí)基金首席投資官兼公募REITs板塊負(fù)責(zé)人王藝軍認(rèn)為，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有利于優(yōu)化消費(fèi)場景，激發(fā)市場潛力，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。同時(shí)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs也將有助于擴(kuò)大公募REITs市場的規(guī)模和深度，為投資者提供多元化的投資選擇，進(jìn)一步豐富和健全公募REITs市場資產(chǎn)譜系。

據(jù)記者了解，在成熟的REITs市場中，購物中心等消費(fèi)屬性資產(chǎn)已具備相當(dāng)規(guī)模。例如，截至2023年9月，美國零售業(yè)REITs市值占比達(dá)14%、新加坡零售業(yè)REITs市值占比達(dá)10%。

有此次被受理的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的原始權(quán)益人表示，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT能夠?yàn)榇蛲?ldquo;投融建管退”全鏈條提供盤活存量資產(chǎn)的金融工具，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，同時(shí)可利用資本市場的定價(jià)功能發(fā)現(xiàn)持有型資產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值，幫助企業(yè)回收資金用于新項(xiàng)目的建設(shè)和已有項(xiàng)目的升級改造，進(jìn)入良性發(fā)展循環(huán)。

底層資產(chǎn)特色鮮明

作為一種新型的產(chǎn)權(quán)類公募REITs底層資產(chǎn)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施與工業(yè)廠房、倉儲物流、租賃住房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等有許多區(qū)別。根據(jù)已披露的信息，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)包括購物中心、社區(qū)商業(yè)等，原始權(quán)益人包括華潤、金茂、印力、物美，均為我國頭部消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的參與者，旗下資產(chǎn)類型豐富，位于一二線城市的資產(chǎn)較多。

以中金印力消費(fèi)REIT為例，底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城，該項(xiàng)目位于浙江省杭州市余杭區(qū)，隸屬于杭州市重要新興商圈——大城西板塊的黃金地段，具有較好的自然及人文環(huán)境與完善的周邊公共服務(wù)配套設(shè)施。自2013年開業(yè)運(yùn)營以來，伴隨著杭州市消費(fèi)市場的發(fā)展，不斷服務(wù)于杭州市和余杭區(qū)居民消費(fèi)，輻射人口達(dá)百萬人，是杭州市具有重要影響力和區(qū)域代表性的標(biāo)桿商業(yè)物業(yè)。

作為中金印力消費(fèi)REIT的發(fā)起人，印力集團(tuán)是國內(nèi)領(lǐng)先的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資與運(yùn)營管理企業(yè)，目前已在國內(nèi)53個(gè)城市布局164個(gè)項(xiàng)目。印力集團(tuán)承諾以不低于凈回收資金的90%用于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，擬投向5個(gè)改擴(kuò)建或新建購物中心項(xiàng)目。

此外，華夏華潤商業(yè)REIT底層資產(chǎn)為青島萬象城，是華潤置地體系內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目;嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的底層資產(chǎn)是物美商業(yè)位于北京市中心城區(qū)的4個(gè)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，是典型的保障首都基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目;華夏金茂購物中心REIT的底層資產(chǎn)是長沙金茂覽秀城，是中國金茂打造的首個(gè)覽秀城產(chǎn)品，也是產(chǎn)品線中的旗艦產(chǎn)品?？梢钥吹剑?個(gè)項(xiàng)目的底層資產(chǎn)在當(dāng)?shù)鼐哂休^強(qiáng)市場競爭力，因此市場也普遍看好產(chǎn)品的未來投資回報(bào)。

值得一提的是，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”要求，部分項(xiàng)目構(gòu)建了有效隔離機(jī)制，在機(jī)構(gòu)、人員、財(cái)務(wù)、資產(chǎn)和業(yè)務(wù)等方面均獨(dú)立于住宅開發(fā)主體，實(shí)現(xiàn)回收資金封閉管理，能夠確保消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)，防范資金變相流入商品住宅開發(fā)領(lǐng)域，為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展提供了積極保障。

市場規(guī)模有望擴(kuò)容

從2021年6月首批9只公募REITs在滬深交易所正式上市以來，公募REITs不斷上新，持續(xù)擴(kuò)容。目前，我國公募REITs已發(fā)行29只產(chǎn)品，資產(chǎn)類型涵蓋生態(tài)環(huán)保、能源基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流等多種類型。此次首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的受理，預(yù)示著我國公募REITs底層資產(chǎn)將進(jìn)一步擴(kuò)容。

“首批消費(fèi)類REITs項(xiàng)目獲正式受理，顯示出我國公募REITs已初步具備在保質(zhì)提效基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行的趨勢。”王藝軍說，目前我國公募REITs市場“首發(fā)”+“擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展格局成型，將有效推進(jìn)REITs產(chǎn)品常態(tài)化發(fā)行，推動(dòng)公募REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

莫一帆認(rèn)為，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施與人民群眾生活息息相關(guān)，公眾對消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的認(rèn)知更親切，投資人的認(rèn)可度更高，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目對管理人的主動(dòng)管理能力也要求更高，資產(chǎn)想象空間和增長潛力一般也會更大。在當(dāng)前公募REITs持續(xù)擴(kuò)容的背景下，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有望充分激發(fā)公募REITs市場的活力。

同時(shí)，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，可與資本市場共享消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資價(jià)值，通過管理人對消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)、靈活和高效的主動(dòng)運(yùn)營管理，為公募REITs市場提供具有韌性的產(chǎn)品，鞏固公募REITs市場繁榮，推動(dòng)公募REITs市場快速發(fā)展。

“公募REITs政策支持力度持續(xù)提升、各領(lǐng)域試點(diǎn)項(xiàng)目加速落地，隨著公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)范圍擴(kuò)展至保障性租賃住房、新能源、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，預(yù)計(jì)未來公募REITs市場規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)容。”中金基金副總經(jīng)理、創(chuàng)新投資部負(fù)責(zé)人李耀光表示，產(chǎn)品規(guī)模和種類的豐富，有利于吸引資金參與公募REITs投資，投資策略更加多元化，市場流動(dòng)性不斷提升，REITs產(chǎn)品的長期投資價(jià)值和資產(chǎn)配置價(jià)值將進(jìn)一步得到廣大投資者的認(rèn)可。

隨著我國公募REITs的加速發(fā)展、資產(chǎn)類型的持續(xù)擴(kuò)容，也給基金管理人的管理能力提出了更高的要求。李耀光表示，REITs市場多元化水平不斷提升，扎實(shí)做好運(yùn)營管理的各項(xiàng)工作實(shí)為重中之重。展望未來，一方面將與外部管理機(jī)構(gòu)在運(yùn)營層面上緊密協(xié)作、各展所長、互相學(xué)習(xí)、共同進(jìn)步，努力實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健運(yùn)營，力爭使REITs產(chǎn)品的分紅能力達(dá)到預(yù)期;另一方面將繼續(xù)積極參與行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，探索不同基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型，優(yōu)化底層資產(chǎn)運(yùn)營管理，力求切實(shí)有效地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，助力行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

莫一帆表示，將持續(xù)通過豐富的公募REITs管理經(jīng)驗(yàn)和成熟的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，最大化發(fā)揮基金管理人的運(yùn)管能力，穩(wěn)定釋放優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值，助力公募REITs市場健康發(fā)展。(記者 馬春陽)

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