????樓市火爆，好房難求。一邊是新開樓盤矜貴惜售，一邊是買房人眾持幣求購，一些購房者轉(zhuǎn)而尋找所謂有“資源”的內(nèi)部人士，意欲通過“暗箱操作”的方式達(dá)成買房愿望。近日，上海市第一中級人民法院（以下簡稱上海一中院）終審審理了一起買房人由中介牽線購買“內(nèi)部房源”的案件。

????通過“關(guān)系”花了30多萬元如愿拿到確認(rèn)單的何女士，發(fā)現(xiàn)自己其實遭遇騙子，重金打了“水漂”。由于提供假訂房確認(rèn)單的“騙子”在受到刑事處罰后無力退贓，何女士將房產(chǎn)中介告上法庭索賠。在這起混雜著刑事責(zé)任、中介和買房者本人過錯的案件中，上海一中院終審判決中介公司全額返還傭金3萬元、意向金10萬元，并按責(zé)任比例賠償何女士10萬元。

????2012年10月，何女士委托某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司表示欲買某熱銷樓盤的商品房，經(jīng)某房產(chǎn)公司聯(lián)系介紹，尤某以幫忙認(rèn)購該樓盤“內(nèi)部房源”為名，收取了何女士10萬元購房意向金。后某房產(chǎn)公司又通知何女士前往中介門店領(lǐng)取了訂房確認(rèn)單，何女士當(dāng)場向某房產(chǎn)公司支付了3萬元傭金，向尤某支付了20萬元“辦事費”。2013年5月，何女士發(fā)現(xiàn)該訂房確認(rèn)單系偽造，遂向公安機關(guān)報案。

????尤某到案后，公安機關(guān)扣押了他的個人財產(chǎn)，但其銀行卡上余額不足500元，2014年10月，法院以合同詐騙罪判處尤某相應(yīng)刑罰，認(rèn)定其詐騙何女士30萬元，并責(zé)令尤某退賠，然而此時尤某所得贓款已揮霍殆盡未能退賠贓款。之后，何女士向某房產(chǎn)公司索賠，但某房產(chǎn)公司只同意返還3萬元傭金。

????何女士于2016年2月將某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司告上法庭，要求返還3萬元傭金、10萬元意向金，并賠償20萬元損失。

????一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，某房產(chǎn)公司自愿返還傭金應(yīng)予以準(zhǔn)許，但何女士支付的購房意向金和辦事費用均由尤某收取，且另案生效刑事判決已經(jīng)認(rèn)定由罪犯退賠，退賠部分也未移送執(zhí)行，何女士直接要求某房產(chǎn)公司賠償依據(jù)不足。

????因此，法院判決某房產(chǎn)公司返還3萬元傭金，駁回了何女士其他訴訟請求。拿到這份判決書后，何女士不服，遂向上海一中法院提起上訴。

????上海一中院二審審理后認(rèn)為，對于10萬元意向金，雖于刑事判決中先行確認(rèn)了尤某的刑事退贓義務(wù)，但某房產(chǎn)公司作為連帶安全保證人，亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事返還義務(wù)。對于何女士支付20萬元“辦事費”遭受的損失，鑒于某房產(chǎn)公司作為一家專業(yè)中介機構(gòu)，面對尤某提供的虛假《客戶訂房確認(rèn)單》，理應(yīng)具備比普通購房者更高的鑒別意識與能力，但其在未經(jīng)核查程序的情況下，即通知委托人到店支付報酬，嚴(yán)重違反了居間合同的安全保障義務(wù)，客觀上對于尤某欺詐目標(biāo)的實現(xiàn)負(fù)有重大過失責(zé)任。而何女士本人意欲通過非正常途徑取得涉案小區(qū)的購房資格，自身也存在明顯過錯，據(jù)此，改判某房產(chǎn)公司向何女士返還傭金3萬元，返還意向金10萬元，賠償損失10萬元。

????此案主審法官李興解析說，近年來，上海市房地產(chǎn)市場交易價格漲幅明顯，商品房樓盤房源緊俏，在此背景下，所謂通過“內(nèi)部渠道”購房的不正?，F(xiàn)象在審判實踐中已有所反映。

????在這起案件中，尤某以虛構(gòu)內(nèi)部房源的欺詐方式獲得了某房產(chǎn)公司與何女士的同意，介入了某房產(chǎn)公司對何女士的居間活動，承諾為何女士取得涉案小區(qū)的房屋認(rèn)購資格，從民事法律關(guān)系角度而言，屬于以欺詐方式并存性地加入居間合同關(guān)系，與某房產(chǎn)公司共同承擔(dān)了對何女士的居間義務(wù)。因此，某房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)對何女士支付的購房意向金擔(dān)連帶安全保證義務(wù)，督促確保該筆款項真實流向開發(fā)商。對于尤某擅自侵吞該筆款項的行為，某房產(chǎn)公司雖然沒有惡意合謀，但由于其錯誤信任和疏于監(jiān)管產(chǎn)生了不利于委托人的實際后果，已經(jīng)違背了自身的安全保證義務(wù)，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶返還該款項的民事責(zé)任。

????而就何女士給付尤某“辦事費”一節(jié)，某房產(chǎn)公司并未與尤某蓄意合謀，不存在故意隱瞞事實或提供虛假情況的行為，但是其作為受托的專業(yè)房屋中介機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在居間活動過程中依照誠實信用的原則，對委托人盡到勤勉、謹(jǐn)慎的調(diào)查、審核義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)的交易安全保障責(zé)任。另根據(jù)何女士自認(rèn)的事實，其在委托某房產(chǎn)公司進(jìn)行購買涉案小區(qū)商品房的居間活動時，就已經(jīng)知曉該項居間業(yè)務(wù)并非通過正常方式進(jìn)行，從其認(rèn)知水平和主觀意愿方面考量均存在明顯過錯，故在綜合衡量某房產(chǎn)公司與何女士在損失形成中的過錯，認(rèn)定雙方應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)50%的責(zé)任。

????據(jù)介紹，全國多地連續(xù)出現(xiàn)熱銷樓盤發(fā)生“內(nèi)部關(guān)系”爭搶房源購房資格新聞，綜觀嘉興樓盤229名“關(guān)系戶名單”泄漏等各地發(fā)生的類似案事件，樓市火爆的背后各類問題糾紛已逐步顯現(xiàn)并有加劇之勢。

????據(jù)了解，2017年初，上海一中院曾審理涉及內(nèi)部房源認(rèn)購的一起案件，該案中購房者為了取得徐匯區(qū)某處新開發(fā)樓盤的房屋認(rèn)購資格，向該樓盤開發(fā)商的銷售總監(jiān)個人賬戶支付了30萬元費用，以非公開方式取得了訂房資格，后購房者以該銷售總監(jiān)與該樓盤開發(fā)商為被告訴至法院。

????上海一中院對這類案件進(jìn)行梳理后，發(fā)現(xiàn)有以下突出問題：部分樓盤開發(fā)商內(nèi)部監(jiān)管不嚴(yán)，銷售、管理人員利用職權(quán)以非公開渠道進(jìn)行房屋銷售，并從中牟利，私自向購房者收取高額費用。

????部分中介機構(gòu)違背執(zhí)業(yè)規(guī)范，主動從事所謂“內(nèi)部認(rèn)購”的居間活動，散播房源緊俏的信息，促使客戶通過非正常渠道購房，支付額外費用，忽視對客戶的交易安全保障責(zé)任。

????部分購房者存在不理性購房心態(tài)，受市場價格波動影響，產(chǎn)生急于搶購樓盤的情緒，忽視交易風(fēng)險，主動尋求非正常購房渠道，支付不正當(dāng)費用。

????“內(nèi)部認(rèn)購”現(xiàn)象擾亂了商品房交易市場秩序，助長了不理性的購房情緒，甚至引發(fā)商業(yè)賄賂與詐騙犯罪問題，亟需引起重視，對市場主體進(jìn)行風(fēng)險警示，加強對開發(fā)商與中介機構(gòu)的管理措施。

????（國內(nèi)時事部編輯）

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